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以保障房为“主旋律”的住房政策,使中国房市一头走到黑  

2015-03-05 15:36:35|  分类: 时事择藏 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  以保障房为“主旋律”的住房政策,使中国房市一头走到黑

以保障房为“主旋律”的住房政策,使中国房市一头走到黑 - 宜然 - 相识增进友情 博爱共建和谐

沈晓杰
(政经评论员 资深媒体人)

在去年底召开的全国住房城乡建设工作会议上,住建部长在谈到要“保持房地产市场平稳健康发展”时,讲话中唯一的“干货”,就是今年在在保障房上要“计划新开工700万套,基本建成480万套”,以及棚户区的改造任务和公租房的配套和分配。

似乎把这些保障房之类的事情做好,政府就尽到了在住房问题和房地产市场上的职责,就能“稳定房地产市场”,就能解决老百姓的最急迫解决的住房问题。

遗憾的是,住建部的如此思维也影响到顶层的决策。去年国务院的政府工作报告中,在“2014年重点工作”中谈到住房和房地产问题时,基本内容就是“完善住房保障机制,加大保障性安居工程建设力度”。并要求提高大城市保障房比例,推进公租房和廉租房并轨运行(其中并没有提到以往作为保障住房主体的经济适用房)。其实,这也是本届政府对上一届政府在房地产政策某个方面的“萧规曹随”。只不过,在2013年上一届政府最后一次的政府工作报告中,是把“保障性安居工程建设”和加强房地产市场调控并列作为政府在房地产上两大政策。只不过到了本届政府后,在“市场决定性作用”的大背景下,房地产调控从政府工作报告中消失了。发展到最后,干脆成了“政府只负责低收入者的保障房,普通人的商品房由市场决定”(注:其实,每当房价下降和房地产市场商品房滞销积压,各级政府救市行政干预比谁都强)。

翻阅一下这些年国务院的政府工作报告,可以发现从2008年起,保障房建设就开始成为我国住房和房地产政策的“主旋律”。以后更是一年比一年更加突出,一年比一年更是加大保障房的建设。但七八年下来,中国的房地产市场问题和城镇居民的住房矛盾,不是在减少,而是在大大加剧。

在政府的住房和房地产政策上突出保障房“一个中心”的结果,不仅使得越来越多的城市居民(主要是新市民)成为买不起房的“无房户”,而且也使得房地产市场自身的发展遭遇了极大的瓶颈。根据国家统计局的数据,到2014年末,全国待售的商品房面积已经高达6.2亿多平方米,比2010年中的1.9亿平方米暴增了2.24倍。而按照住建部研究中心主任公布的数据,截止到去年10月,全国商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%,也就是说,全国在建房屋中有90%以上没卖出去。据此估算,全国至少有四五十亿平方米在建商品房滞销积压。

2012年3月,住建部的一位副部长在沈阳举行的一次棚户区改造经验国内研讨会宣称:据测算,到"十二五"末(也就是2015年底),我国保障性住房覆盖面将达到20%以上。这可谓是官方在宣传保障房时所提到的最高的覆盖面。按照他的说法,“十二五”期间我国规划建设保障性住房和棚户区改造3600万套。而此前截止到2010年底,全国累计解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题。按照如此的推算,似乎保障房覆盖面达到20%已足足有余。

但实际情况似乎远不如住建部在纸面上规划的那样乐观。还是上述住建部副部长自己的话,称到2013年底,十二五的前三年全国累计建成各类保障性安居工程1500万套以上。而2014年和2015年的保障房的竣工量,按照前后两位住建部部长在全国住房城乡建设会议上的说法,目标任务都分别是480万套。怎么算,十二五期间竣工的保障房最多也只有2500万套,而绝不是住建部所声称的3600万套。而且就是这2500万套也根据各地政府自己统计汇总和“目标任务”的结果。如果算上地方政府因为资金等问题开工不足、虚报保障房开工数等情况,十二五期间实际可能完成竣工的保障房总量,估算也就在1800万套左右。有研究报告表明:2010~2012年全国保障房供地完成率分别为49.23%、62.10%和80.32%。

实际上,就是在这4000万套的保障房名下,有很大一部分是用在城乡拆迁户的安置房上。如南京市前些年大规模建设的四大片区保障房,在总共8.28万套保障房中,为城市和农村集体土地拆迁所供应的房源,比例就高达75%。类似这种在保障房上“挂羊头卖狗肉”的情况,在全国各地绝非少数。推算一下,全国城镇“货真价实”的保障性住房,覆盖面能达到居民人口的10%就已相当不错。

其实,这个10%的覆盖面,也正是当初政府在设计廉租房和公租房这类保障性住房的总量规模(经济适用房现在已名存实亡,基本退出保障房序列)。在1998年7月3日由国务院发布的『国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知』中就明确规定:“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收人家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这就是说,廉租住房只供应给城市中的“最低收入群体”。 他们一般占城市总人口的5%左右。

而在2014年住建部等部门联合下发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》中,在“保障对象”中除了原来“合规定条件的城镇低收入住房困难家庭”以外,又把“符合规定条件的新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员”纳入了住房保障之中。后者符合“规定条件”的,估计也就占城镇人口5%左右。和以前的廉租房保障对象加在一起,正好10%的城镇人口覆盖面。

以上“不厌其烦”的论证保障房的对象多少,其实就是为了说明一个问题:现在政府在房地产和住房政策上的“一个中心”,其实也就是把最大的精力,放在了只能解决城镇10%的人口上。人们不禁要问:对另外90%城镇居民的住房问题,政府就可以“袖手旁观”吗。

说到底,政府在房地产和住房政策上集中主要精力在十分之一人口上大展“花拳绣脚”,而对90%左右人口住房问题和房地产市场上的矛盾“不闻不问”,或是“只打雷不下雨”,才是造成这些年来在房地产和住房问题的“顶层设计”上“屡战屡败”的根本原因。

国际上在衡量普通百姓是否买得起房上有一杆“标准秤”,这就是房价收入比指标(既一个地方居民的平均房价与他们家庭的平均年收入之比)。那么,什么样的“房价收入比”是国际上公认的“买得起房”的合理水平呢?世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。这和当今中国大中城市高房价的现实状况,实在是相差甚远。国际上当一个地方房价收入比超过6的时候,就会被公认为属于房地产泡沫区;超过7以后,更是会被世界公认为“国际房价最难承受地区”。而中国的一些高房价城市,购房者的负担水平早已是“国际房价最难承受地区”数倍。

前几年,重庆市曾经在这方面做过一次有益的尝试:其市长黄奇帆提出让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米住房。比如一个城市的家庭平均月收入在3500元,那么该城市每平方米的平均房价也应该定在3500元。该市普通百姓买一套90平方米的普通商品房需要31.5万元。也就是用7年半的收入即可买上一套小康住房(也就是房价收入比为7.5)。这样的房价收入比虽然还是超过国际上的平均水平,但它毕竟比现在多数大中城市的买房负担要下降了一半。

总之,我们住房政策要真正成为解决民生、经济和政治问题的一把钥匙,就必须从现在起在住房政策的“一个中心”上改弦易辙。只有抓住了住房矛盾的主要方面,中国房地产市场的“顽疾”才会被根除,住房小康才会有望实现。

                                                                                             ————摘转

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